Wer seine Immobilie verschenkt, will diese oft weiterhin nutzen; viele potenzielle Geschenkgeber kennen die Begriffe Wohnrecht und Fruchtgenuss, wissen aber oft nicht genau, was sie bedeuten und sie davon haben. Der folgende Text soll das klären.

1. Wohnrecht:

Das heißt, man wohnt weiter wie bisher: Es ändert sich (nur) der Grundbuchstand, nicht aber die tagtägliche Nutzung. Das ist der „Klassiker“ bei der Weitergabe in der Familie. Es kann frei geregelt werden, wer für was zahlen muss, wer was erhalten muss, und wer was (um-)bauen darf. Insbesondere bei Einfamilienhäusern sollte man das auch genauer regeln.

Achtung: Ist ein Wohnrecht eingetragen, dann kann die Wohnung nicht mehr vermietet werden: Der Eigentümer hat kein Nutzungsrecht, das er weitergeben kann, der Wohnberechtigte darf nicht. Da das Wohnrecht nur den persönlichen Gebrauch umfasst, kann der Fonds Soziales Wien (in anderen Bundesländern: die Bezirkshauptmannschaft) nichts damit machen.

2. Gebrauchsrecht:

Ist das Nutzungsrecht an Liegenschaften, die man nicht bewohnen kann: Also z.B. einen KFZ-Stellplatz, oder unbebaute Wiesen- und Gartengrundstücke; inhaltlich gilt das gleiche wie für das Wohnrecht.

3. Fruchtgenuss(recht):

Ist vereinfacht gesagt ein Wohnrecht (oder Gebrauchsrecht) plus die Möglichkeit zu vermieten. Für das Bezahlen, Erhalten, Umbauen etc. gelten geringfügig andere gesetzliche Regeln, die man aber an seine eigenen Bedürfnisse anpassen kann.

Achtung: Das Fruchtgenussrecht kann vom Fonds Soziales Wien verwertet werden – z.B. können die Mieten gepfändet werden und die Immobilie auch vermietet werden. Da diese Möglichkeiten das Recht selbst und nicht die Schenkung betreffen, gilt die bekannte Drei- bzw. Fünfjahresfrist dafür auch nicht!

Ein besonderes Thema sind vermietete Immobilien, die steuerliche Einkommensquelle sind, also z.B. Vorsorgewohnungen und Zinshäuser. Dort ist zusätzlich noch die Einkommensteuer zu bedenken und da vor allem die AfA: Wird die Immobilie verschenkt, dann fallen Eigentum an Einkunftsquelle und Erträge daraus auseinander; die AfA steht (nur) dem Eigentümer zu, der sie (mangels Einkommen aus der Quelle) aber nicht nutzen kann, nicht dagegen dem Fruchtgenussberechtigten, der sie nutzen könnte.

Da sollte man einen steuerlich anerkannten „Vorbehaltsfruchtgenuss“ vereinbaren, und dabei auch die Abgeltung für Investitionen und stille Reserven im Vertrag regeln.

4. Belastungs- und Veräußerungsverbot:

Das heißt, dass der Beschenkte ohne Zustimmung des Berechtigten die Wohnung weder belasten (z.B. einen Kredit aufnehmen) noch veräußern (z.B. verkaufen, verschenken) kann. Das Verbot kann, muss aber nicht beide Einschränkungen umfassen.

Das Verbot wirkt wie eine Grundbuchsperre und ist daher auch für haftungsgefährdete Selbständige und Geschäftsführer interessant; es kann aber nur unter den engsten Verwandten überhaupt im Grundbuch eingetragen werden.

Ins Grundbuch!

Alle diese Rechte können im Grundbuch eingetragen werden; und genau das sollte man auch tun, wenn man sich absichern will. Die Eintragung bewirkt, dass das Recht gegen jeden Eigentümer gilt: Wenn also die Wohnung aus welchen Gründen immer dennoch an Fremde fallen sollte, dann ist dieser an das Recht genauso gebunden und kann dagegen nichts machen.

Achtung, Falle!

Alle diese Rechte können aber auch Nachteile mit sich bringen; der Klassiker: Vater verschenkt seine Wohnung an seine Tochter; er bekommt ein Wohnrecht und ein Belastungs- und Veräußerungsverbot. Ein paar Jahre später erleidet er einen Schlaganfall und muss ins Pflegeheim. Die Wohnung kann nicht vermietet werden, um die Pflege zu finanzieren; es kann auch bei der Hausbank kein Kredit aufgenommen werden. Die Wohnung kann also nicht sinnvoll genutzt werden, die Kosten laufen aber weiter.

Klartext:

1. Wer in seiner Wohnung einfach nur weiter wohnen will, dem reicht ein (einfaches) Wohnrecht. Es ist aber keine Vermietung der Wohnung möglich. Keine „Gefahr“ durch den  Fonds Soziales Wien.
2. Wer die Wohnung vermieten will, der braucht ein Fruchtgenussrecht, öffnet damit aber dem Fonds Soziales Wien die Tür.
3. Beide Rechte können durch ein Belastungs- und Veräußerungsverbot ergänzt werden.
4. Wer trotz Schenkung weiter die Erträge aus seinem verschenkten Zinshaus oder seiner Vorsorgewohnung haben will, der braucht ein vertraglich detailliert ausgestaltetes Vorbehaltsfruchtgenussrecht.