Ja, das ist nicht der erste Text, den Sie über die geänderten Steuern für Immobilien ab 1.1.2016 lesen können. Auch nicht der Ausführlichste. Er beschränkt sich auf Fakten, Fragen, Beispiele – harter, geballter Stoff, nichts für das geschmeidige Drüberlesen …
In aller Kürze: Was ist neu
1. Bemessungsgrundlage ist immer der Wert der Gegenleistung; wenn es keine solche gibt, der „Grundstückswert“.
2. Man muss bei der Besteuerung zwischen entgeltlichen, unentgeltlichen, und teil-entgeltlichen Erwerben unterscheiden.
3. Bei unentgeltlichen Erwerben wird nach einem Stufen-Tarif besteuert, bei entgeltlichen beträgt die Steuer (fixe) 3,5%.
4. Im Familienkreis gilt jeder Erwerb als unentgeltlich, daher wird immer nur nach dem Stufen-Tarif besteuert.
5. Unentgeltliche Erwerbe sind innerhalb von 5 Jahren zusammenzurechnen; der Stufen-Tarif gilt also nur ein Mal in 5 Jahren.
… FAQs ….
1. Wovon hängt die Besteuerung jetzt ab?
Nur davon, ob man eine Liegenschaft entgeltlich (z.B. Kauf, Tausch) oder unentgeltlich (z.B. Schenkung oder Erbschaft) überträgt.
Das Verwandtschaftsverhältnis ist bei einer Schenkung oder Erbschaft also grundsätzlich egal! Warum nur grundsätzlich? Antwort: Siehe Frage 6!
2. Was ist die Bemessungsgrundlage, also der Wert, von dem sich die Prozente berechnen?
Grundsätzlich die Gegenleistung – also z.B. der Kaufpreis; sonst, wenn es keine Gegenleistung in Geld gibt (also z.B. bei Erbschaft, Schenkung, Tausch) immer der Grundstückswert.
Laut Gesetzestext ist aber auch bei einem Kauf der Grundstückswert entscheidend, wenn der Kaufpreis geringer ist!
3. Was ist der Grundstückswert?
Das steht noch nicht endgültig fest. Geplant ist, dass es dazu eine Verordnung des Finanzministers und eine Bewertungs-Sammlung der Finanz gibt: Technisch sind (vereinfacht gesagt) der dreifache Bodenwert im Sinne des Bewertungsgesetzes und der Gebäudewert zusammen zu rechnen.
Alternativ dazu darf man den Verkehrswert heranziehen: Das ist einfach das, was am Markt dafür gezahlt wird; da kann man sich mit geeigneten Immobilienpreisspiegeln oder Gutachten helfen. Ein Gutachten ist dann sinnvoll, wenn der Wert unter dem Finanz-Grundstückswert und dem Immobilienpreisspiegel liegt; ein Gutachten eines gerichtlich zertifizierten Sachverständigen bindet die Finanz, Bewertungen von Nicht-Sachverständigen (z.B. Maklern) dagegen nicht!
4. Was ist mit dem Einheitswert?
Der ist nur mehr für landwirtschaftlich genutzte Grundstücke relevant.
5. Wie viele Prozent beträgt die Steuer?
Beim entgeltlichen Erwerb immer 3,5% von der Gegenleistung (Kaufpreis) oder dem Grundstückswert.
Beim unentgeltlichen Erwerb (Schenkung, Erbschaft) abgestuft:
• 0,5% bis zu € 250.000,–
• 2,0% von € 250.001,– bis € 400.000,–
• 3,5% ab € 400.001,–
Für eine Schenkung eines Hauses im Wert von € 500.000,– würde die Rechnung also so aussehen: 0,5% von € 250.000,– plus 2,0% von € 150.000,– plus 3,5% von € 100.000,–.
Wie gesagt, die Verwandtschaft ist dabei egal: Die Abstufung gilt auch, wenn man an Fremde schenkt – ebenso an „seine“ Stiftung oder eine Vermögensverwaltungs-Gesellschaft.
6. Was ist, wenn eine Gegenleistung erbracht wird, die aber nicht so hoch ist wie der Verkehrswert?
Das kommt einerseits auf das Familienverhältnis, andererseits auf das Verhältnis von Gegenleistung zum Verkehrswert an.
Für die nahen Angehörigen gilt immer (nur) der Stufen-Tarif, die Gegenleistung wird bei der Berechnung nicht berücksichtigt (wer die nahen Angehörigen sind ? Siehe nächste Frage!) .
Außerhalb dieses Familienverbandes wird unterschieden: Beträgt die Gegenleistung
1. unter 30% des Verkehrswerts, dann wird sie gar nicht mitgerechnet, der Vorgang bleibt komplett unentgeltlich;
2. über 70% des Verkehrswerts, dann wird der Vorgang dadurch komplett entgeltlich;
3. zwischen 30 und 70% des Verkehrswerts, dann wird der Vorgang in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen aufgeteilt.
Beispiel:
Jemand schenkt seinem Patenkind (nicht verwandt!) seine Wohnung (Wert € 400.000); dieses muss dafür einen offenen Kredit übernehmen. Beträgt dieser Kredit:
1. € 40.000,– (10%, also unter 30%), spielt das keine Rolle, es gilt der Stufen-Tarif (0,5% von € 250.000,–, 2,0% von € 150.000,–)
2. € 320.000,– (80%, also über 70%), sind 3,5% vom (vollen) Verkehrswert € 400.000,– zu zahlen.
3. € 160.000,– ( 40% also zwischen 30 und 70%), sind 3,5% von € 160.000,– (entgeltlicher Teilvorgang) und 0,5% von € 240.000,– (unentgeltlicher Teilvorgang nach Stufen-Tarif) zu zahlen.
Wichtig: Die gleichen 3 Vorgänge zwischen nahen Angehörigen (also z.B. Mutter schenkt an Tochter) würden alle gleich und zwar nach dem Stufen-Tarif (0,5% von € 250.000,–, 2,0% von € 150.000,–) besteuert werden; der Kredit würde einfach ignoriert werden.
Wenn man die Gegenleistung nicht bewerten kann, wird angenommen, dass eine Hälfte entgeltlich und eine unentgeltlich übertragen wird.
7. Wer sind die im vorigen Punkt genannten „nahen Angehörigen“?
1. Ehegatten oder eingetragene Partner während aufrechter Ehe (Partnerschaft) oder im Zusammenhang mit der Auflösung der Ehe (Partnerschaft),
2. Lebensgefährten, sofern die Lebensgefährten einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten,
3. Verwandte oder Verschwägerte in gerader Linie (also z.B. Kinder, Schwiegerkinder, Enkel, Eltern und Schwiegereltern),
4. Stief-, Wahl- oder Pflegekinder oder deren Kinder, Ehegatten oder eingetragene Partner,
5. Geschwister, Nichten oder Neffen.
Achtung: Dieser Kreis der nahen Angehörigen ist nicht identisch mit den nahen Angehörigen im bis 31.12.2015 geltenden Grunderwerbsteuer-Gesetz!
8. Was ist mit einem Wohnrecht oder Fruchtgenuss?
Das gilt als Gegenleistung, wie in Frage 6. beschrieben. In der Familie (siehe Frage 7.) hat es also gar keinen Einfluss auf die Grunderwerbsteuer.
9. Gibt es Fälle, in denen es günstiger wird?
Ja – vor allem wenn an Personen geschenkt wird, die derzeit keine „nahen Angehörigen“ sind; die haben ab 1.1. den Stufen-Tarif und nicht die fixen 3,5% wie heute.
Beispiel:
Eine Mutter schenkt ihrem Sohn und dessen Lebensgefährtin eine Wohnung (Einheitswert € 20.000,–, Verkehrswert € 400.000,–). Heuer würde die Tochter € 600,– zahlen, die Lebensgefährtin € 7.000,–. Ab 2016 zahlen beide je € 1.000,–.
Aber: Die Ersparnis bleibt im Ergebnis nur, wenn die Beziehung hält und man nichts rückübertragen muss; daher sollte man sich gut überlegen, nur wegen einer Steuerersparnis Dinge zu tun, die man sonst nicht getan hätte.
10. Was ist mit „Zusammenrechnen“ gemeint?
Damit sind zwei unterschiedliche Fälle gemeint:
Einerseits soll ein exzessives Ausnützen des Stufen-Tarifs verhindert werden: Unentgeltliche Übertragungen zwischen denselben Personen innerhalb von 5 Jahren werden deswegen für die Staffelung zusammen gerechnet. Wer also ein Haus im Wert von € 500.000,– verschenken will, kann nicht dadurch Steuern sparen, dass er zuerst nur eine Hälfte verschenkt (Steuer: 0,5% von € 250.000,–), und drei Monate später die andere Hälfte (erhoffte Steuer: wieder 0,5% von € 250.000,–).
In der Realität ist der 0,5%-Tarif durch die erste Schenkung „verbraucht“: Die Steuer für die 2. Schenkung beträgt daher 2,0% von € 150.000,– plus 3,5% von € 100.000,– – also genau so, wie bei einer einzigen Schenkung. Dasselbe gilt, wenn das Kind die 2. Hälfte innerhalb von 5 Jahren erbt.
Aber: Wer mehr als 5 Jahre warten kann, hat den günstigen Tarif wieder. Es kann also bei einer entsprechenden Lebenserwartung steuerlich durchaus Sinn haben, von zwei Grundstücken zunächst nur eines zu schenken und das andere zu vererben (oder nach 5 Jahren zu schenken).
Anderseits werden auch unentgeltliche Übertragungen zwischen unterschiedlichen Personen zusammengerechnet, wenn eine „wirtschaftliche Einheit“ übertragen wird; damit sind Liegenschaften gemeint, die eigentlich zusammen gehören (also in der gleichen Einlagezahl im Grundbuch oder nebeneinander gelegen sind).
Beispiel:
A. Wenn der Vater und die Mutter ihrem Sohn jeweils Ihre Haushälfte schenken (Wert pro Hälfte € 200.000,–), wird die Grunderwerbsteuer nach dem Stufen-Tarif vom Gesamt-Wert (also € 400.000,–) berechnet, weil: Beide Haushälften sind zusammen ein Haus, und damit eine „wirtschaftliche Einheit“.
B. Schenkt der Vater dem Sohn die ihm allein gehörende Wohnung in Wien (Wert € 200.000,–) und die Mutter dem Sohn das ihr allein gehörende Ferienhaus in Salzburg (Wert ebenfalls € 200.000,–), dann sind beide Male 0,5% von € 200.000,– zu zahlen. Im Gegensatz zu Beispiel A. sind Wohnung und Ferienhaus keine wirtschaftliche Einheit. Daher wird jeder einzelne Erwerb zwischen verschiedenen Personen isoliert betrachtet.
Fazit:
11. Wer soll heuer noch etwas tun?
Schenker sollten jedenfalls darüber nachdenken,
1. wenn der Einheitswert deutlich unter dem Verkehrswert liegt (also der Verkehrswert mindestens das Zehnfache des Verkehrswerts ausmacht) – was in Groß-Städten und guten Lagen oft genug der Fall ist, oder
2. wenn der Verkehrswert grundsätzlich eher hoch ist – von vielen wird für Wien/Speckgürtel-Umgebung ein Wert von rund € 300.000,– und darüber angenommen; es gibt keinen wirklich exakten Wert, weil bei Vorgängen in der Familie heuer noch das Verhältnis zum EW mitspielt. Aber: Je höher der Wert der Immobilie, desto eher wird es nächstes Jahr teurer.
PS: Den aktuellen Einheitswert für Eigentumswohnungen kann man bei der Hausverwaltung erfragen; Eigentümer von Einfamilienhäusern usw. können diesen direkt beim Lage-Finanzamt einholen.
Achtung Verkäufer: Wer gerade verkaufen will, keine (Hauptwohnsitz-)Befreiung hat, und zuwartet, um noch einen höheren Preis herauszuholen.
Bitte bedenken Sie, dass ab 1.1. auch die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) erhöht wird: Der erzielte Kaufpreis muss dann mindestens 7% höher sein, um diese Erhöhungen wett zu machen.
Klartext: Ein Verkäufer steigt im Ergebnis besser aus, wenn er am 30.12.2015 um € 200.000,– verkauft, als wenn er am 2.1.2016 um € 210.000,– verkauft.
13. Wer soll jedenfalls aufs neue Jahr warten?
Wenn eine Schenkung geplant ist und der Beschenkte kein naher Angehöriger nach der jetzt geltenden Rechtslage ist – also Geschwister, Neffen und Nichten und noch weiter entfernte Verwandte – soll warten. Dasselbe gilt für Lebensgefährten.
(Der obligatorische) Disclaimer:
Diese Zusammenfassung gilt so nur für privat genutzte Liegenschaften; sie gilt auch nicht für landwirtschaftlich genutzte Liegenschaften. Das ist zudem ein Blog, kein Rechtsgutachten – der Inhalt ist nach bestem Wissen und Gewissen heute richtig, kann aber nie vollständig sein und alle Umstände berücksichtigen – schon gar keine zukünftigen und schon gar nicht Ihre ganz speziellen. Das Lesen von Blogs (und anderen Ratgebern in Internet oder Zeitung) kann daher eine individuelle Beratung nie und nimmer ersetzen.
Klartext: Wer glaubt, nur mit Gratis-Info aus dem Internet all das selbst vollbringen zu können, wofür andere jahrelang studieren und Praxis sammeln müssen, ist selber schuld, wenn es schief geht!